市中心的房子永不贬值？现实远比你想象中更残酷
你有没有想过 ，市中实远你花了一辈子积蓄买的心的象中房子 ，未来可能会变成贫民窟？
现在国内很多人正走在一条危险的房永道路 ，那就是不贬比想一窝蜂的去买市中心的老房子 。
因而在很多人的认知里 ，老小区位置好 、更残配套齐全 、市中实远邻近有名校 、心的象中周边烟火气足，房永不管是不贬比想还是孩子上学还是生活养老 ，都很便利 。值现
更重要的更残是 ，现在全国各地新房市场价钱被严格管制 ，市中实远而二手房市场则相对自由，心的象中因此很多城市都出现了同区域二手房价钱远低于新房的房永情况 。
例如说武汉 ：
新房均价在17000/平邻近 。
而二手房均价则仅仅有15000/平 ，同样一套房子总价低了接近10%。
再例如说长沙
：
新房均价在13000/平邻近 。
而二手房均价则仅仅有10000/平，同一套房子总价直接少了20% 。
很多人贪便宜，想趁着这个二手房市场下行的机遇期去市中心买房子 ，但他们没有意识到 ，这可能会让自己走上一条不归路 。
为什么这样讲 ？因而我们必须得考虑市中心老房子的最终结局 。
对于新房而言，它的价值=土地+房屋 。
可对于老房子来说 ，它的房屋价值几乎可以忽略不计，大家买的主要是土地位置的价值 ，在学区 、周围有地铁医院、出门有商超 ，这几乎就是它的全部价值 。
因此我们在思考市中心老房子的归宿时 ，仅仅需要思考一个问题，那就是——这个地方的土地是不是一直会很值钱 ？
有人肯定会说 ，你这不废话嘛 ，市中心的房子肯定值钱啊 ，毕竟教育医疗措施都在那里。
但事实真的如此吗 ？
我对全国20多个城市进行了调查研究 ，最后发现了一个规律 ：并不是所有城市的市中心一直都是市中心，仅仅有极少数城市的中心位置很稳定 。
我举两个案例：
一个是市中心很稳定的案例 ，我们的首都北京。
大家都知道北京分为一环二环三环……八环 ，从故宫往外划8个圈 ，房价依次降低 ，最里面的房子有的上百万一平 ，有人为了买几个平的学区房 ，就花了好几百万。
而8环邻近的房子则价钱偏低，一般都在1-2万/平之间 。
房价的阶梯格局在北京非常清晰 ，因而全地球人都知道 ，北京的市中心是二环以内的那片区域 ，这种状况几十年没有变化了 ，格局非常稳定 。
就算城市要发展外扩 ，那也是顺着二环线一环一环的往外扩 ，按照这个基本逻辑去买房 ，就算是买了老房子 ，也不会出现很大的问题 。
但不是所有城市都像北京这样市中心稳定不变的 。
反面案例就是河南省的省会郑州 。
在短短30年的时间里，郑州竟然发生了3次市中心迁移 。
90年代初的时候 ，居住在郑州二七区邻近的居民认为自己住在市中心 ，他们非常得意 。
可是过了十几年时间 ，郑州的市中心却迁移到了金水区 ，很多人看到新的市中心出现，赶紧跑去买房。
成果到了2023年 ，如今郑州的市中心却又转移到了郑东新区 ，当年斥巨资买房的人 ，现在后悔不已 ！
还有更奇葩的案例 ，湖北省的省会武汉 。
你要是去到武汉问当地人 ，武汉的市中心在哪里 ，我估计问五个人估计会有五个不同的答案 ，有人会告诉你汉口才是武汉的市中心，也有人会告诉你光谷才是现在年轻人的聚集地 。
他们说的其实都没有问题 ，这就是很多城市的现实 ，并不是所有城市都有能力像北京那样四面出击同时发展 ，要做到这一点需要有强大的财政能力。
大多数城市仅仅能选一个新区进行重点投资 ，逐步把教育医疗、产业迁移过去 。
随着时间的推移 ，老城区基础措施损坏 ，道路狭窄 ，没有停车位 ，物业管理差 ，房屋质量出现问题 ，更重要的是 ，由于老城区房价很高 ，拆迁赔偿也是基本不可能的 ，因此为了追求更好生活水平的人就会逐渐搬离那里 。
这种人口转移会加速老城区的衰败，最后留在那里的人都是没有能力搬走的人 ，曾经的市中心也会逐渐沦为贫民窟 。
这一点在中国的大城市可能还不是特别明显，主要缘故有两点 ：
1. 中国是一个新兴的工业化国家 ，城区大部分房子还没有到使用年限 。
2. 最近二十年是中国城市化进程的黄金时期，有大量的农村人口进入城市 ，大城市一直有人口流入 ，即便老城区有人员流出 ，很快就有新的人补上 ，因此大家感受不明显 。
但未来随着中国城区房子的进一步老化 ，肯定会出现一批荒废的老小区 。
这种现象其实在一点儿小城市已经出现 ，因而人口常年净流出 ，再加上城市计划方向转移 ，导致20年前的市中心 ，如今已经十分冷清 。
因此我们在准备买房的时候 ，必定要问自己两个问题 ：
1. 你确定你买的地方是真正的市中心？
2. 你们城市的计划方向在哪里 ？
这两个问题的答案，直接决定你买的老房子未来会不会变成贫民窟。
除了购买市中心的老房子要谨慎 ，我们在买房的时候还要注意不能选择太高楼层的小区房 。
因而高层住宅小区，物业费涨价十分困难，随着通货膨胀和物价贬值，同价位的物业费能请到的物业档次会越来越低 ，随着时间的推移 ，一旦住的时间超过了10-15年 ，整体居住环境就会极速恶化 ，有钱人会直接选择换房子 ，没钱换房的人就仅仅能被迫捏着鼻子住下来 ，最终小区也就变成了大家调侃的“贫民窟” 。
正是因而种种缘故 ，因此现在很多城市有这样的基本格局：土豪住郊区别墅，中产住新区大平层，穷人挤在市中心的老破旧。
大家在买房的时候必定要跟着城市发展的大方向 ，千万不要逆势而行 ，否则受损失的肯定仅仅有自己 。